Оценка недвижимости

Оценка недвижимости – это процедура определения рыночной стоимости объекта. Она регламентируется действующим законодательством (федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ), который не только определяет правовые основы, регулирующие эту деятельность, но и устанавливает требования к юридическим лицам и сотрудникам, производящим оценку недвижимости.

Требования к юридическим лицам, производящим оценку недвижимости

Существуют отдельные требования для организаций (юридических лиц) и для самих оценщиков. При выборе компании, которая определит стоимость недвижимости в Казани (Республика Татарстан) необходимо проверить:

• Государственную регистрацию в качестве юридического лица. Это можно сделать самостоятельно, направив запрос в Федеральную налоговую службу на предоставление сведений из ЕГРЮЛ (услуга бесплатная, ее можно получить онлайн на сайте ФНС).
• Соблюдение действующего законодательства в области оценки стоимости объектов недвижимости. Для этого также можно воспользоваться бесплатными сервисами, предоставляющими информацию об организациях, попавших в «черный список» за нарушения или невыполнение обязательств.
• Данные о страховом полисе юридического лица.
• Опыт предоставления оценочных услуг в городе Казань (копии заключенных договоров, актов выполненных работ, благодарственных писем, отзывов).
• Данные об оценщиках. Согласно действующим требованиям законодательства в штате такой компании должны работать минимум 2 специалиста. При этом минимум для одного из них данное место работы должно быть постоянным (по контракту или трудовому договору, но не договору подряда).

Дополнительно можно сделать запрос о годовой выручке юридического лица и его опыте участия в государственных закупках (такие сведения подтвердят лидирующие позиции компании на рынке оценки недвижимости).

Допуск физических лиц к проведению оценки недвижимости

Оценщик) может заниматься данной деятельностью при следующих условиях:

• Наличие специализированного образования, которое дает право на осуществление данной деятельности. Не все высшие учебные заведения готовят данных специалистов, в отличие от прочих видов юридической деятельности оценкой стоимости недвижимости может заниматься только выпускник соответствующей кафедры, либо юрист (экономист), прошедший переподготовку на специальных курсах, и имеющий соответствующий рабочий стаж.
• Оценщик должен состоять в саморегулирующей организации. На начальном этапе он должен пройти аттестацию, а затем с определенной периодичностью подтверждать свою квалификацию перед экспертным советом своей СРО. Такой вид деятельности как «оценка рыночной стоимости недвижимости» должен быть указан в его квалификационном аттестате.
• Страхование ответственности специалиста (действующее законодательство устанавливает минимальную сумму в размере 5000000 рублей).

Перед проверкой специалиста необходимо убедиться в существовании СРО, выдавшей ему документы (эту информацию можно получить бесплатно на сайте Росреестра). Подробные сведения о квалификации, профессионализме и предшествующей деятельности самого работника выдает саморегулирующая организация, в которой он состоит.

Когда проводится

К независимой оценке недвижимости прибегают в тех случаях, когда имеется необходимость установить ее реальную рыночную стоимость. В городе Казань чаще всего оценивают земельные участки, отдельные здания и сооружения, квартиры и объекты незавершенного строительства. Реже оценивают недвижимый комплекс – это имущество, которое представлено несколькими объектами (постройки, отдельные помещения, инженерные сети и прочие сооружения), которые являются единой неделимой вещью.

Оценку объектов недвижимости производят в следующих случаях:

1. Купля-продажа или обмен собственности (непосредственно между сторонами или при проведении открытых торгов, конкурсов, аукционов).
2. Сдача в аренду, лизинг, залог.
3. Страхование объектов.
4. Передача по наследству, дарение, размен.
5. Ликвидация юридического лица (в том числе при банкротстве), приватизация, конфискация по решению суда или иного органа власти.
6. Оптимизация налогового обложения.
7. Смена собственника или передача в доверительное управление.
8. Оспаривание кадастровой стоимости
9. Прочее.

Также оценка объектов недвижимости производится в спорных ситуациях – при завышении стоимости, арендной платы, доли имущественных прав.

Документация

Перед тем как обратиться в специализированную организацию необходимо собрать некоторые документы, которые являются исходными данными для проведения оценки. В зависимости от целей проведения оценки и особенностей самого объекта необходимо собрать пакет документов, состав которого может отличаться. Во всех случаях первым делом необходимо получить выписку из Единого государственного реестра недвижимости подтверждающую право собственности (можно и в электронном виде). Также потребуются бумаги на сам объект, в которых указаны технические характеристики объекта (технический или кадастровый паспорт), документ удостоверяющий личность заявителя, фотографии объекта.

После того как документы будут собраны, и заказчик обсудит все детали с исполнителем, производится заключение договора. Он оформляется в простой письменной форме, но действующее законодательство предъявляет ряд требований к его содержанию. Следующий этап – проведение осмотра оцениваемого объекта. Это самый сложный этап работ, поскольку специалистам приходится оценивать множество факторов – техническое состояние, наличие дефектов, наличие и функционирование инженерных сетей и коммуникаций, а также многое другое. По окончании этапа натурных работ оценщик выдает клиенту итоговый документ – официальный отчет об оценке объекта недвижимости.