Оценка недвижимости – это процедура определения рыночной стоимости объекта. Она регламентируется действующим законодательством (федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ), который не только определяет правовые основы, регулирующие эту деятельность, но и устанавливает требования к юридическим лицам и сотрудникам, производящим оценку недвижимости.
Требования к юридическим лицам, производящим оценку недвижимости
Существуют отдельные требования для организаций (юридических лиц) и для самих оценщиков. При выборе компании, которая определит стоимость недвижимости в Казани (Республика Татарстан) необходимо проверить:
- Государственную регистрацию в качестве юридического лица. Это можно сделать самостоятельно, направив запрос в Федеральную налоговую службу на предоставление сведений из ЕГРЮЛ (услуга бесплатная, ее можно получить онлайн на сайте ФНС).
- Соблюдение действующего законодательства в области оценки стоимости объектов недвижимости. Для этого также можно воспользоваться бесплатными сервисами, предоставляющими информацию об организациях, попавших в «черный список» за нарушения или невыполнение обязательств.
- Данные о страховом полисе юридического лица.
- Опыт предоставления оценочных услуг в городе Казань (копии заключенных договоров, актов выполненных работ, благодарственных писем, отзывов).
- Данные об оценщиках. Согласно действующим требованиям законодательства в штате такой компании должны работать минимум 2 специалиста. При этом минимум для одного из них данное место работы должно быть постоянным (по контракту или трудовому договору, но не договору подряда).
Дополнительно можно сделать запрос о годовой выручке юридического лица и его опыте участия в государственных закупках (такие сведения подтвердят лидирующие позиции компании на рынке оценки недвижимости).
Стоимость оценки недвижимости
Отчет об оценке недвижимости
Земельный участок (ИЖС, СНП и т.д.)
Здания (помещения) производственного назначения
Здания (помещения) (офис, торговый центр и т.д.)
Допуск физических лиц к проведению оценки недвижимости
Оценщик) может заниматься данной деятельностью при следующих условиях:
- Наличие специализированного образования, которое дает право на осуществление данной деятельности. Не все высшие учебные заведения готовят данных специалистов, в отличие от прочих видов юридической деятельности оценкой стоимости недвижимости может заниматься только выпускник соответствующей кафедры, либо юрист (экономист), прошедший переподготовку на специальных курсах, и имеющий соответствующий рабочий стаж.
- Оценщик должен состоять в саморегулирующей организации. На начальном этапе он должен пройти аттестацию, а затем с определенной периодичностью подтверждать свою квалификацию перед экспертным советом своей СРО. Такой вид деятельности как «оценка рыночной стоимости недвижимости» должен быть указан в его квалификационном аттестате.
- Страхование ответственности специалиста (действующее законодательство устанавливает минимальную сумму в размере 5000000 рублей).
Перед проверкой специалиста необходимо убедиться в существовании СРО, выдавшей ему документы (эту информацию можно получить бесплатно на сайте Росреестра). Подробные сведения о квалификации, профессионализме и предшествующей деятельности самого работника выдает саморегулирующая организация, в которой он состоит.
Когда проводится
К независимой оценке недвижимости прибегают в тех случаях, когда имеется необходимость установить ее реальную рыночную стоимость. В городе Казань чаще всего оценивают земельные участки, отдельные здания и сооружения, квартиры и объекты незавершенного строительства. Реже оценивают недвижимый комплекс – это имущество, которое представлено несколькими объектами (постройки, отдельные помещения, инженерные сети и прочие сооружения), которые являются единой неделимой вещью.
Оценку объектов недвижимости производят в следующих случаях:
- Купля-продажа или обмен собственности (непосредственно между сторонами или при проведении открытых торгов, конкурсов, аукционов).
- Сдача в аренду, лизинг, залог.
- Страхование объектов.
- Передача по наследству, дарение, размен.
- Ликвидация юридического лица (в том числе при банкротстве), приватизация, конфискация по решению суда или иного органа власти.
- Оптимизация налогового обложения.
- Смена собственника или передача в доверительное управление.
- Оспаривание кадастровой стоимости
- Прочее.
Также оценка объектов недвижимости производится в спорных ситуациях – при завышении стоимости, арендной платы, доли имущественных прав.
Документация
Перед тем как обратиться в специализированную организацию необходимо собрать некоторые документы, которые являются исходными данными для проведения оценки. В зависимости от целей проведения оценки и особенностей самого объекта необходимо собрать пакет документов, состав которого может отличаться. Во всех случаях первым делом необходимо получить выписку из Единого государственного реестра недвижимости подтверждающую право собственности (можно и в электронном виде). Также потребуются бумаги на сам объект, в которых указаны технические характеристики объекта (технический или кадастровый паспорт), документ удостоверяющий личность заявителя, фотографии объекта.
После того как документы будут собраны, и заказчик обсудит все детали с исполнителем, производится заключение договора. Он оформляется в простой письменной форме, но действующее законодательство предъявляет ряд требований к его содержанию. Следующий этап – проведение осмотра оцениваемого объекта. Это самый сложный этап работ, поскольку специалистам приходится оценивать множество факторов – техническое состояние, наличие дефектов, наличие и функционирование инженерных сетей и коммуникаций, а также многое другое. По окончании этапа натурных работ оценщик выдает клиенту итоговый документ – официальный отчет об оценке объекта недвижимости.